Según una encuenta de La Nación, el 80% de la población cree que el precio de los departametos y las casas estan caros. Desde Alerta Financiera nos llamamos a contestar esta duda y ver si realmente el precio amerita el llamar "burbuja" al mercado local.
En el siguiente cuadro, usando datos de Global Property Guide publicamos 2 datos que nos parecen fundamentales para ver donde conviene poner la plata en inmuebles. Por un lado esta el costo de las propiedades en relación al ingreso promedio de la población de cada país (precio/GDP per capita) y por otro el Rental Yield. Esta última es una medida de cuando se gana anualmente al alquilar la propiedad. En este sentido el país más barato para comprar una casa es Bélgica con 8,5 veces el ingreso anual del precio de las propiedades. A su vez, otorga cerca de un 5% anual de ganancia sobre el precio si lo alquilamos. En cambio en Moldavia se necesitan 66 ingresos anuales para comprar una propiedad y el rendimiento es de 11% anual. En Argentina se tardan 24 ingresos anuales para equiparar el precio de los inmuebles, mientras que el rendimiento de los departamentos es de casi 7% anual por encima del precio.
Ahora, con esta realidad ¿estamos en una burbuja?. La respuesta es que estamos en una situación intermedia. Las burbujas se producen no solo cuando los precios son altos (o sea que la relación con lo ingresos sean altos) sino también cuando el negocio secundario da réditos altos (o sea un desacople entre los deudores y acreedores que ponga en peligro al mercado) muy por encima del promedio del costo de reposición del activo. Para ver esto tomamos los ingresos anuales y vimos cual sería la ganancia en relación al tiempo que se tarda en cada país en pagar el precio de los inmuebles. Si esta relación nos daba mayor a 4 veces el promedio de todos los países, los consideramos como con alta probabilidad de burbuja y viceverza.
Esto se puede ver en el siguiente gráfico:
Argentina se encuentra en un nivel intermedio. En este sentido aconsejamos estudiar su perfil de inversor (amante del riesgo, con bajo riesgo o riesgo medio) para decidir donde comprar una propiedad. En Latinoamérica hay muchos otros países con bajo precio y yield media que presentan mejores perspectivas en cuanto a seguridad de recuperar la inversión.
Preguntas sobre los cálculos y demás serán bienvenidos.
Saludos
Solo por curiosidad, 24 ingresos de cuanto?, cuantos metros cuadrados?, creo que son variables a tener en cuenta.
ResponderEliminarsaludos.
Me parece q tb se tendria que tener en cuenta los espacios con los que esos paises cuantan para construir vivienda, xq no es lo mismo inglaterra donde no hay tierra disponible que argentina donde el 80% esta desabitado. En argentina tendrian que salir mucho mas baratas por untema simple de oferta y demanda te tierra a no ser que se compense con viviendas 10 veces (x decir un numero que equivalga a la relacion de cantidad de terreno disponible entre los comparados) mas grandes. O en su defecto solo comparar ciudades capitales super pobladas equivalentes.
ResponderEliminarLa verdad me gustaria muchos mas comentarios y articulos sobre este tema, ya que es una gran incognita que me tiene obsecionado hace tiempo.
Muy bueno el blog y saludos.
la renta es bruta o neta?. Me parece que 7% anual neto hoy no dá.
ResponderEliminarEdgardo: el número 24 se al precio de un inmueble de 100 m2 en relación al numero de ingresos promedio (o sea el ingreso per capita de Argentina). Espero haber aclarado tus dudas.
ResponderEliminarNicolas: La comparación es en centros urbanos, o sea BS. AS., Rosario y Cordoba según idica la pagína. Obciamente en el interior esta ecuación no se cumple por un tema de menor demanda y mayores espacios como vos decis. PAra la comparación se toman los principales centros urbanos. Espero haber contestado tu pregunta. Lamentablemnte faltan estadísticas sobre precios en el interior, estaría buena la comparación.
Bull: La página de donde tome los datos, en un razomiento válido, calcula el gross rental yield, puesto que los impuestos sobre propiedades difieren por país. Usando datos de la UTDT da casi 4% para el total del país. En centros urbanos me parece lógico que sea un poco más alta.
Gracias por los comentarios
Otro tema que no me ciera es que se necesiten 24 años para comprar una casa en Argentina y 27 en USA. En USA la media está en los 3 años de salarios brutos.
ResponderEliminarMira acá.
http://investorsconundrum.com/2011/10/24/alemania-y-usa-los-mercados-inmobiliarios-mas-atractivos-australia-el-mas-caro/
Bull: El tema de las fuentes es siempre un problema. En
ResponderEliminarhttp://www.globalpropertyguide.com/North-America/price-gdp-per-cap/
toman el precio del m2 un inmueble de 120 m2 sobre el ingreso promedio per cápita. De ahí que parezca grande la diferencia. Tal vez no quedo muy claro por el hecho de que parecía el precio total en la explicación, me excuso por el malentendido.
Una nota: para los cálculos se han tomado datos de www.globalpropertyguide.com
ResponderEliminarPor Ejemplo: Arg PIB per cápita: US$ 10460, Precio del M2: US$ 2625, ahi esta el ratio anual de casi 25 veces.
Está claro, pero imaginate que es imposible juntar todos tus ingresos por año, para recién en 24/25 años tener tu casa.
ResponderEliminarEl promedio en Argentina ronda los 7 años. Se toma como base un depto de 50-60 mts al promedio de valores, que ni cerca llega a los USD 2625 m2.
Igualmente 7 de "price to rent" es una exageración si tomas que es el doble de USA con créditos regalados y que acá no hay créditos.
Esta claro lo que decis. Es cierto, habria que ajustar por la tasa de ahorro "financiero" de cada país. Lamentablemente hay un deficit de este tipo de estadisticas confiables. El cálculo que realicé es un "proxy", no obstante me parece una medida fiable de comparación.
ResponderEliminarEl problema es saber hacia donde va esto, y con que condicionantes. Yo creo q sin dan creditos blandos en estas condiciones la burbuja se puede seguir inflando hasta que se acabe la fiesta. Pero si no es asi y aunque precio de la soja ronde los 400 o menos , yo creo que los inversores se iran hacia otro lugar solo cuando haya otra alternativa de inversion similar que no se que podria ser, y en ese caso si bien no se pincha la burbuja se desinflaria muy de a poco no atravez de precio nominal sino relativo. Si alguien tiene algun escenario distinto, me interesaria escucharlo.
ResponderEliminarSaludos
Si esto de la compra de dolares se mantiene va a impactar de lleno en el precio de los inmuebles ya que quien quiera comprar dolares para un inmueble va a tener q demostrar de donde saco el dinero, y como sabemos la compra de inmuebles es la operacion favorita para lavar plata. Y si lo quiere hacer en negro va a tener q pagar mucho mas por esos dolares, en consecuencia va a trasladar parte de ese costo al vendedor pagando menos por el inmueble. Exelente noticia para transparentar este negocio y que se haga la correccion necesaria.
ResponderEliminarSaludos
Nadie tiene nada que opinar al respecto?
ResponderEliminarSaludos
Yo quería agradecerles por este articulo porque como estoy en tema (estoy viendo si consigo mudarme a traves de argenprop), la verdad que leer de este tipo de cosas respecto de las propiedades, me viene perfecto. Quiero estar lo mas informada posible antes de tomar desiciones
ResponderEliminargracias, saludos!