En donde compro una casa: burbujas y demás

Según una encuenta de La Nación, el 80% de la población cree que el precio de los departametos y las casas estan caros. Desde Alerta Financiera nos llamamos a contestar esta duda y ver si realmente el precio amerita el llamar "burbuja" al mercado local.

 

En el siguiente cuadro, usando datos de Global Property Guide publicamos 2 datos que nos parecen fundamentales para ver donde conviene poner la plata en inmuebles. Por un lado esta el costo de las propiedades en relación al ingreso promedio de la población de cada país (precio/GDP per capita) y por otro el Rental Yield. Esta última es una medida de cuando se gana anualmente al alquilar la propiedad. En este sentido el país más barato para comprar una casa es Bélgica con 8,5 veces el ingreso anual del precio de las propiedades. A su vez, otorga cerca de un 5% anual de ganancia sobre el precio si lo alquilamos. En cambio en Moldavia se necesitan 66 ingresos anuales para comprar una propiedad y el rendimiento es de 11% anual. En Argentina se tardan 24 ingresos anuales para equiparar el precio de los inmuebles, mientras que el rendimiento de los departamentos es de casi 7% anual por encima del precio.

Ahora, con esta realidad ¿estamos en una burbuja?. La respuesta es que estamos en una situación intermedia. Las burbujas se producen no solo cuando los precios son altos (o sea que la relación con lo ingresos sean altos) sino también cuando el negocio secundario da réditos altos (o sea un desacople entre los deudores y acreedores que ponga en peligro al mercado) muy por encima del promedio del costo de reposición del activo. Para ver esto tomamos los ingresos anuales y vimos cual sería la ganancia en relación al tiempo que se tarda en cada país en pagar el precio de los inmuebles. Si esta relación nos daba mayor a 4 veces el promedio de todos los países, los consideramos como con alta probabilidad de burbuja y viceverza.

 Esto se puede ver en el siguiente gráfico:

Argentina se encuentra en un nivel intermedio. En este sentido aconsejamos estudiar su perfil de inversor (amante del riesgo, con bajo riesgo o riesgo medio) para decidir donde comprar una propiedad. En Latinoamérica hay muchos otros países con bajo precio y yield media que presentan mejores perspectivas en cuanto a seguridad de recuperar la inversión.

Preguntas sobre los cálculos y demás serán bienvenidos.

Saludos

Tendencia o no Tendencia. He Ahi la cuestion.

Como dijimos varias veces, para entrar al mercado estamos esperando una señal que todavía no se ha dado: la definición de una tendencia.

 

Desde Agosto el índice ha estado en una clara indefinición, pasando de los 1.150 a los 1.220 sin establecer una clara tendencia. La razon: hoy los Fondos operan con una nivel de cautela que creo nunca se vio en términos de duración (ya llevamos 3 meses de "cautela"). La regla hoy es MANTENER EL CAPITAL. No obstante la mirada de largo plazo da un tono más optimista. Existen empresas tanto locales como en USA que poco tienen que ver con los drivers que hacen bajar o subir hoy en día al mercado. Por ejemplo RIM es una compañia con un P/E bajísimo (de 5) frente a otras tecnológicas sobre valuadas (además de que esta invirtiendo más que sus competidores para salir de esta situación de desventaja). 

Ahora en el mercado local, la tendencia ha sido claramente bajista:

Pero que tiene que ver el MerVal con los vaivenes actuales (Grecia y demás) cuando, en promedio (de las empresas del MerVal), el nivel de endeudamiento (pasivo/PN) es de 120% pero el nivel de solvencia (activo/PN) es del 242%. O sea que los Fundamentals, que es lo que establece el precio de largo plazo, en el mercado local son bastante buenos. 

En este contexto, recomendamos entrar en el mercado local cuando el S&P500 logre romper la barrera de los 1.260 puntos. Ahi es probalbe que se establezca una tendencia en USA. Mientras tanto, en el mercado local seguirá la tendencia secular bajista mientras el MerVal no supere los 2.600 puntos (y también se defina la de USA), claro indicador de un punto de entrada en un quiebre de tendencia hacia el alza.

Despues de todo, ver la tendencia es lo que nos ha dado resultado en los últimos tiempos.

Saludos y Suerte

Argentina: entre mayor deuda, perder al BCRA o mayor devaluación.

El presupuesto por el cual nuestro Ministro de Economía hizo gala hace unas semanas nos ha dejado perplejos en cuanto a las necesidades de financiamiento y los supuestos detras del mismo. Según esto, el Tesoro hará uso de cerca de US$ 6.000 M de reservas del Banco Central para el pago de vencimientos de deuda en 2012. Un temita con esto. La Carta Orgánica del BCRA especifica que el Gobierno solo puede hacer uso de las Reservas de Libre Disponibilidad. Que es esto?. Las Reservas netas de la Base Monetaria (el circulante dentro de la economía). Cuanta guita hay hoy en el BCRA bajo este concepto? veamos:

Al día de hoy hay cerca de US$ 2.800 M de reservas disponibles, la mitad de lo que necesita el Tesoro el año que viene. El tema aca es uela salida de capitales esta haciendo perder al BCRA reservas, y encima la base monetaria aumenta con la inflación, lo que reduce las reservas disponibles para el pago de deuda.

El presupuesto supone la Asistencia del BCRA al Gobierno en cerca de $ 59.000 M en 2012. Un número grande no?. Pero la entidad cada vez tiene menos guita para prestar. Ante esto el Gobierno se encuentra en una encrucijada. Devalua a un nivel que permita usar esas reservas (un tipo de cambio de 8, algo improbable). Modifica la Canta Orgánica del BCRA para que le preste al Gobierno lo que quiera (lo más probable) o toma deuda por la diferencia (US$ 2.500 M de diferencia, probabilidad alta también). Nosotros creemos que el futuro se decanta por estas 2 últimas opciones. Veremos que sucede.